Plany inwestora były nader ambitne. 28 domów w zabudowie bliźniaczej i szeregowej. Przydomowe ogródki, ciągi pieszo-rowerowe, budynek przeznaczony na wspólną świetlicę. Ekologicznie, ale i nowocześnie. Wszystko w rejonie Żuławskiej (działki 95/1, 95/2, 95/3, 95/4), na obszarze tamtejszych terenów rolnych.
Jak tłumaczy inwestor, do Oruni przyciągnęła go piękna, nieodkryta przez deweloperów okolica, „ciekawy klimat”, historyczny kontekst i niska cena ziemi.
- Budynki zostały zaprojektowane w standardzie pasywnym, czyli mają minimalne zapotrzebowanie na energię do ogrzania i wentylację. Mieszkańcy płacą niskie rachunki, a dodatkowo mają osiedle przyjazne środowisku naturalnemu – mówi Piotr Karaś, przedstawiciel pracowni architektonicznej MIDI, która wykonała projekt osiedla na Oruni.
Co ważne, nowe osiedle miało powstać na zasadach cohousingu (patrz ramka). Inaczej niż przy tradycyjnych inwestycjach, tutaj wspólnota mieszkaniowa zawiązuje się zanim powstają budynki. Mówiąc najprościej: ludzie skrzykują się nawzajem, wspólnie projektują swoje osiedle, a później finansują swoje przedsięwzięcie. Jest więc taniej, bo...
- Cohousing zakłada wykluczenie dewelopera z procesu budowy osiedla, co pozwala na tańszą budowę. Jednocześnie budujemy wspólnie większą inwestycję, niż budowalibyśmy osobno, co daje nam możliwość negocjacji cen materiałów i usług. Co więcej, wiele kosztów, w tym administracyjnych, związanych z formalnościami i procesem budowlanym dzielimy między siebie. Są to na przykład koszty przygotowania mapy do celów projektowych, koszty projektu architektonicznego i koszty projektów branżowych, koszty uzyskania warunków technicznych przyłączy, czy koszt sprowadzenia dźwigu na budowę – tłumaczy Karaś.
Projekt zakłada, że pojedyncza szeregówka lub bliźniak na osiedlu ma powierzchnię około 100 m2. Na parterze przewidziana jest duża część wspólna z kuchnią, gabinet oraz łazienka. Na piętrze znajdują się 3 sypialnie oraz 2 łazienki. - Liczyliśmy tak wstępnie, że koszt jednego domu mógłby wynosić 300 - 350 tysięcy złotych – mówi architekt, który przekonuje, że nowe osiedle na Oruni miałoby jeszcze inne atuty niż tylko stosunkowo niska cena.
- Główną ideą projektu było stworzenie osiedla socjalnego, bliskiego ludziom i ułatwiającego kontakty sąsiedzkie. Osiedle przeznaczone jest dla osób świadomych ekologicznie, samochody zostały zepchnięte na drugi plan, tworząc tym samym przestrzeń do życia dla ludzi. Układ dojść został celowo zaprojektowany w taki sposób, aby wymusić ruch na osiedlu pomiędzy budynkami, aby dać pretekst do zatrzymania się na pogawędkę z sąsiadem – zachwala projekt Karaś.
Wszystkie te plany i projekty mają jednak jeden feler – mogą pozostać tylko na papierze. - Wspólnota nie zdążyła się jeszcze nawiązać, ponieważ wciąż nie ma decyzji o warunkach zabudowy. Bez tego trudno komuś obiecywać, że takie osiedle mogłoby powstać – nie ukrywa architekt.
Jak się okazuje, opisane tu działki są poza planem zagospodarowania przestrzennego. Aby móc na nich inwestować, potrzebne są wspomniane wyżej warunki zabudowy. A decyzję w tej sprawie wydaje właśnie gdański urząd. - Inwestor złożył wniosek o warunki zabudowy na kilka budynków. Jeżeli decyzja byłaby pozytywna, zaczęlibyśmy przygotowania do budowy osiedla – mówi Karaś.
Urzędnicy przyznają, że stosowny wniosek (na budowę siedliska rolniczego, w skład którego miały wchodzić dwa budynki mieszkalne jednorodzinne oraz budynek gospodarczo-garażowy) wpłynął w grudniu 2013 roku.
- W wyniku przeprowadzonego postępowania oraz po przeprowadzeniu analizy urbanistycznej wydano decyzję o odmowie – komentuje dla naszego portalu Antoni Duch, dyrektor Wydziału Urbanistyki, Architektury i Ochrony Zabytków w Gdańsku.
Dlaczego odmowa?
- Podstawą odmowy było niespełnienie warunków wynikających z ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym A także sprzeczność z polityką miasta, które uznało, że nie należy rozszerzać pasa zabudowy siedliskowej wzdłuż ulicy Żuławskiej poza przyjętą strefę, wyznaczoną w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Orunia rejon na wschód od ujęcia wody " Lipce". Plan ten obowiązuje na terenie bezpośrednio sąsiadującym ze wskazaną nieruchomością – tłumaczy decyzję urzędnik.
Nie jest wykluczone, że inwestor będzie odwoływał się od decyzji. Ale w międzyczasie poszukiwane jest inne miejsce pod taką inwestycję. Wciąż na Oruni.
- Mam nadzieję, że nasz projekt zostanie na Oruni zrealizowany. Chciałbym też przekonać ludzi, że pominięcie dewelopera przy budowie jest możliwe i wcale nie takie trudne, jak mogłoby się wydawać. Wystarczy mieć generalnego wykonawcę, który dobrze pokieruje naszym przedsięwzięciem – przekonuje Karaś.
