Podwórka - kupować, czy nie?

Autor: p.olejarczyk, Data publikacji: 2012-11-21 19:33:00

Przez ostatnich osiem lat 113 sprzedanych podwórek w Gdańsku i w sumie 300 wniosków „o wykup”, które złożyły Wspólnoty Mieszkaniowe. Na Oruni, póki co, w tym względzie nie dzieje się za dużo. Ale i tutaj są mieszkańcy, którzy myślą o podjęciu takiej decyzji.

- Jako mieszkańcy chcemy wpływać na przestrzeń przed naszym blokiem. A nie, że ktoś za nas decyduje, co i kiedy będzie działo się na naszym podwórku – mówi nam pani Agnieszka, mieszkanka Ramułta 10. Działająca tutaj wspólnota mieszkaniowa ma w planie już w następnym roku rozpocząć procedurę dzierżawy podwórka przed swoim blokiem.

Być może będzie to jednak wstęp do większych zmian, które mają tutaj nadejść. Niektórzy z członków Wspólnoty Mieszkaniowej pani Agnieszki myślą o pójściu jeszcze krok dalej – chcą razem wykupić podwórko przed blokiem na własność.

- Mamy w planie ogrodzić nasze podwórko i urządzić się tutaj „po swojemu”. Jeżeli będzie to nasze, łatwiej przyjdzie ludziom dzwonić na policję, czy straż miejską, jak ktoś będzie przesiadywał u nas pod blokiem i pił alkohol, albo niszczył otoczenie – uważa pani Agnieszka.

Warto przypomnieć, że według wcześniej ustalonych zapisów prawa, Wspólnoty Mieszkaniowe miały „na starcie” (po tym jak mieszkańcy wykupią na własność swoje mieszkania i założą taką wspólnotę) tylko tytuł do gruntu pod budynkiem. Mieszkania były więc sprzedawane po tak zwanym „obrysie” – ziemia leżąca wokół kamienicy należy już do miasta. A urzędnicy nie kryją, że w budżecie brakuje pieniędzy na zajmowanie się „miejskimi” podwórkami. Proponują więc inne rozwiązanie – dzierżawa, albo wykup podwórka z 98 procentową bonifikatą.

Urzędnicy wskazują na konkretne korzyści dla mieszkańców, którzy zdecydują się na drugą opcję: wzrost wartości rynkowej nieruchomości, a tym samymi i poszczególnych lokali, a także możliwość podejmowania przez Wspólnoty samodzielnych decyzji w kwestii zagospodarowania ich podwórka. Nie jest wykluczone, że po wykupie Wspólnota może wynajmować część (lub całość) swojego podwórka – na przykład na niewielki parking, czy na niewielkie ogródki działkowe (tak dzieje się na przykład w niektórych Wspólnotach z Wrzeszcza)

Wspólnota po spełnieniu odpowiednich warunków (patrz ramka) może więc kupić podwórko za 2% jego rzeczywistej wartości. Składają się wszyscy członkowie Wspólnoty – każdy uiszcza opłatę w zależności od udziału w nieruchomości wspólnej.

Gdański Zarząd Nieruchomości Komunalnych przygotował kilka symulacji, które odpowiadają na chyba z jedno ważniejszych tutaj pytań: ile tak naprawdę szeregowy mieszkaniec zapłaci za taki wykup

Przykład – podwórko liczy sobie 487 metrów kwadratowych, jego wartość oszacowano na nieco ponad 434 tysiące złotych. Wspólnota liczy 11 mieszkań. Mieszkaniec, którego udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą 7/100 (nieco mniejsza powierzchni mieszkania niż średnia w bloku) zapłaci za wykup 748 złotych (cena z Vatem). Do tego trzeba również doliczyć określoną taksę notarialną (przy tej transakcji wymagana jest oczywiście umowa notarialna).

Ale nie wszystko jest takie proste i oczywiste. Przede wszystkim czas całej procedury wykupu podwórka – w Gdańsku wynosi on około 2 lat. Czemu tak długo?

- Czasem nie da się uniknąć boksowania między wydziałami, które mają różne opinie dotyczącego tego samego terenu. Jeden z nich uważa, że można go sprzedać mieszkańcom, drugi, że nie do końca, bo pogorszyłoby to warunki innym, działającym w pobliżu wspólnotom. Są i tarcia na linii mieszkańcy, Wydział Architektury. Ten ostatni patrzy na wszystko z punktu widzenia globalnego zarządcy. Mieszkańcy chcą wykupić fragment podwórka, a urzędnicy zastanawiają się, co zrobić z pozostałą częścią terenu. I czasem mówią nie – odpowiada Paulina Borysewicz, doktora architektury Politechniki Gdańskiej i niezależny konsultant, który często doradza gdańskim urzędnikom w kwestii zagospodarowania przestrzeni miejskich.

Ale jak zaznacza, rzadko się zdarza, aby miasto odmawiało komuś wykupu podwórka.
- Czasami nie ma zgody na wykup, ponieważ na danym terenie przewidziana jest jakaś inwestycja gminna lub miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego stanowi inaczej. A le jest to na prawdę rzadkość i jeśli już to dotyczy rozległych podwórek – dodaje.

Jednak nawet sami urzędnicy wskazują aż na 12 etapów, które musi przejść wniosek o wykup podwórka. Zajmuje się nim kilka gdańskich wydziałów. Pierwszy z etapów jest najważniejszy – właściciele lokali w bloku muszą podjąć uchwałę w sprawie wyrażenia zgody na wykup przyległego do budynku terenu. Problem? Pod uchwałą muszą podpisać się wszyscy mieszkańcy (chociaż istnieje jeszcze jedna, "sądowa" możliwość - patrz ramka) . Ten warunek niekiedy niweczy szansę na rozpoczęcie całej procedury.

- Półtora roku temu nasza Wspólnota myślała o wykupie podwórka. Ale nie wszyscy się w to zaangażowali, zabrakło chyba jakieś większej akcji informacyjnej. Bo ludziom chyba się po prostu nie chciało poświęcać swojego czasu – opowiada nam pani Helena, mieszkanka ulicy Przyjemnej. – No cóż, nie było jednomyślności, wniosek o wykup upadł. Szkoda. Kiedy podchodzę do okna, wiem, że wolałabym mieć dużo ładniejszy widok niż śmietnisko. Chociaż u nas i tak jeszcze nie jest najgorzej, mamy nawet niewielkie ogródki – dodaje orunianka.

W ostatnich ośmiu latach, jak podaje nam Borysewicz, powołując się na dane z GZNK, sprzedano w Gdańsku 113 podwórek. - W wykupie przodują Wrzeszcz, Oliwa i Strzyża. Teraz ruszyły się Zaspa, Przymorze i Brzeźno, powoli cos się dzieje w tym względzie w Głownym Miescie – mówi.

A Orunia? - Niestety wciąż niewiele jest sytuacji, że ludzie wykupują mieszkania i decydują się także, w ramach Wspólnoty, na kolejną inwestycję – czyli wykup podwórka – odpowiada Borysewicz.

Projekt współfinansowany przez Szwajcarię w ramach szwajcarskiego programu współpracy z nowymi krajami członkowskimi Unii Europejskiej