Autor: p.olejarczyk, Data publikacji: 2014-02-26 08:54:00
Orunia, Nowy Port, Brzeźno – to gdańskie dzielnice, w których jest najwięcej mieszkań socjalnych. Na Oruni przyrost takich najtańszych, często zdewastowanych lokali jest w ostatnich latach szczególnie wysoki. Czy będzie miało to przełożenie na ewentualną rewitalizację? I ważniejsze pytanie: Czy brak spójnej polityki mieszkaniowej w Gdańsku zamieni Orunię w getto?
Najpierw ważne rozróżnienie: mieszkanie komunalne to nie to samo co mieszkanie socjalne. Oba typy lokali należą do miasta, ale na tym podobieństwa się kończą.
Mieszkania socjalne mają dużo niższy standard. Najczęściej są to lokale, które ogrzewane są piecami węglowymi. Nie mają samodzielnej łazienki, a toaleta usytuowana jest na klatce schodowej lub poza budynkiem. W mieszkaniach socjalnych jest też niższy czynsz (2 złote za metr kwadratowy mieszkania), a umowę najmu podpisuje się na czas określony: na rok, lub na trzy lata.
Do mieszkań socjalnych trafiają m.in. osoby, które dostały wyroki eksmisji z lokali komunalnych. Czasem są to ofiary nieszczęśliwych wypadków: pożaru, zalania, czy katastrofy budowlanej.
- Otrzymanie wyroku eksmisji, będącego skutkiem długotrwałego braku płatności czynszu, może być wynikiem różnych sytuacji życiowych. Osobami szukającymi mieszkań socjalnych,interwencyjnych mogą być ludzie chwilowo lub trwale życiowo bezradni. Z własnej (więzienie, nałóg) lub zupełnie niezależnej od siebie woli znaleźli się przejściowo lub na stałe w sytuacji dramatycznej. Mają chwilowe lub trwałe problemy i nie mogą samodzielnie wyjść na prostą – mówi Gabriela Rembarz, urbanistka z Katedry Urbanistyki i Planowania Regionalnego Politechniki Gdańskiej .
Ale jest jeszcze jedna grupa ludzi, która trafia do mieszkań socjalnych. Są to osoby, które dewastują wspólne mienie i wynajmowane od miasta lokale. Latami nie płacą czynszu, ani myślą o odpracowaniu swoich długów, czy poszukaniu pracy. Ta swoista „grupa destrukcyjna” psuje wizerunek innym mieszkańcom lokali socjalnych.
Co piąty „socjal” na Oruni
W 2012 roku w Gdańsku było ponad 900 takich siedzib, z tego aż 165 na Oruni. W ostatnich pięciu latach liczba mieszkań socjalnych w tej części miasta prawie się podwoiła. Wysoki odsetek lokali socjalnych notuje też Nowy Port, Brzeźno, Olszynka i fragment Śródmieścia.
Okręg wyborczy numer 1 (w nim jest również Orunia) skupia ponad 70 procent takich mieszkań w Gdańsku. Argument miasta na taki stan rzeczy jest prosty: Orunia, Nowy Port, Brzeźno to dzielnice, gdzie zachowało się wiele starych kamienic. A właśnie w takich, z rzadka lub nigdy nieremontowanych budynkach najczęściej sytuowane są mieszkania socjalne.
We Wrzeszczu, czy Oliwie też są wiekowe budynki, ale w tej części Gdańska jest większe zainteresowanie wykupem miejskich lokali. Nawet waląca się rudera ma szansę na zmianę właściciela. A jeżeli lokal trafi w prywatne ręce, nie może już posłużyć za mieszkanie socjalne.
Rzeczywistość więc przedstawia się następująco: 18% wszystkich lokali socjalnych położonych jest w jednej z ponad trzydziestu dzielnic Gdańska – w Oruni. Zadłużenie tych mieszkań wynosi (na wrzesień 2013 roku) blisko 470 tysięcy złotych. Suma ta stale rośnie, tak jak i liczba kolejnych tworzonych tutaj „socjali”. Tymczasem Maciej Lisicki, wiceprezydent Gdańska w czasie wprowadzania swojej reformy komunalnej oficjalnie przyznawał, że miasto potrzebuje dużo większej liczby mieszkań socjalnych. Część z nich może powstać na Oruni.
Przynajmniej niektórzy mieszkańcy Oruni widzą w takiej możliwości realny problem dla ich dzielnicy.
- Lokale socjalne, które nie są rozłożone równomiernie po całym mieście, mogą z jednej dzielnicy stworzyć getto. Najbardziej zdewastowane mieszkania komunalne przemianowywane są często na socjalne, w które już nikt nie inwestuje. Tak więc na zasadzie wymiany mieszkania za opłacenie długów, część mieszkańców komunalnych lepiej sytuowanych przepływa do 'lepszych' dzielnic, a Ci którzy mają problemy, do dzielnic biedniejszych. Jeśli są na samym marginesie doprowadzają mieszkanie (już w słabym stanie) do ruiny, zmniejszając komfort nie tylko swój, ale również sąsiadów. Mieszkanie zostaje przemianowane na socjalne i proces się nakręca – mówią oruniacy.
Getto? To przesada
Stawiają też pytania. Czy taki proces może zniweczyć plany rewitalizacji Oruni? Czy miasto powinno zaprzestać tworzenia kolejnych mieszkań socjalnych w dzielnicy? Czy powinno likwidować dotychczasowe? W jakie inne miejsca Gdańska można przerzucić „destrukcyjnych” lokatorów?
Karol Spieglanin, prezes Stowarzyszenia Forum Rozwoju Aglomeracji Gdańskiej uważa, że przytaczanie w tym kontekście słowa „getto” to przesada. - Proces migracji lepiej sytuowanych mieszkańców do lepszych mieszkań i odwrotnie jest całkowicie naturalny. Dotyczy wszystkich ludzi, nie tylko użytkowników lokali komunalnych. Nie bardzo widzę sens i możliwości ingerowania w coś, co po prostu z ekonomicznego punktu widzenia jest oczywiste. Póki proces ten jest naturalny – czyli nie wynika z sztucznego tworzenia gett przez władze – za bardzo bym się nim nie przejmował - mówi.
Spieglanin twierdzi, że dotychczasowa mieszkaniowa polityka miasta wydaje się poprawna i racjonalna. - Oczywiście proces ten cały czas powinien być monitorowany. W razie konkretnych problemów, na przykład zbyt dużego nagromadzenia uciążliwych lokatorów w jednym miejscu, należy reagować - zaznacza. - Jak? To już kwestia indywidualna, zależy od konkretnego przypadku i rodzaju problemu. Jedyną kwestią, którą miasto powinno jak najszybciej zmienić jest kwestia lokalizowania nowych budynków komunalnych, czy TBSów. Powinny one dogęszczać przede wszystkim obszary Śródmieścia, a nie obrzeża – komentuje prezes FRAG.
Zupełnie inaczej na problem patrzy Rembarz, dla której przytoczone wyżej statystyki są alarmujące.
- Dwie „słabe” dzielnice, Orunia i Nowy Port, stają się głównymi odbiorcami problemów społecznych w Gdańsku. W mieszkaniach socjalnych przebywają ludzie, którzy często stanowią najsłabszą część naszego społeczeństwa – przypomina reprezentantka Politechniki Gdańskiej.
Rembarz wskazuje na dwa główne modele sytuowania mieszkań socjalnych w miastach. Albo rozsiewa się je po różnych dzielnicach i budynkach, albo kumuluje w wybranych obszarach. W przypadku Gdańska mamy do czynienia raczej z drugą opcją.
Rewitalizacja do poprawki
- Jeżeli tworzymy całe budynki socjalne, albo nawet osiedla, to nie wystarczy tylko zbudować mieszkań dla najbiedniejszych. Za tym muszą iść programy sektora publicznego, które pozwolą „grupie bezradnej” nie obsunąć się w „grupę destrukcyjną”. W wielu państwach w dzielnicach biedniejszych, które poddawane są rewitalizacji, tworzy się świetne szkoły, by wyciągać młodzież i dawać im szansę na inne życie – przypomina Rembarz.
Reprezentantka Politechniki Gdańskiej widzi tutaj jeszcze jedno zagrożenie. - Jeżeli miasto mówi o rewitalizacji Oruni, to nie może jednocześnie stosować takiej polityki jak dotychczas. Swoim brakiem zaangażowania i spychaniem tutaj kolejnych problemów tworzy uwarunkowania do tego, że „silniejsi”, bardziej zaradni ludzie wyprowadzają się z Oruni. Na ich miejsce przychodzą często mniej zaradne, nie mające żadnej tożsamości z tą dzielnicą osoby. Nie na tym polega rewitalizacja.
Kolejny zły omen dla Oruni, zdaniem Rembarz, to sposób rewitalizacji Dolnego Miasta. - Miasto pozbywa się niechcianego zasobu komunalnego, wchodzą w to wszystko prywatni inwestorzy, wykupuje się biednych ludzi, tworzy mieszkania dla bogatych. Taki sam model przewiduję przy rewitalizacji Biskupiej Górki. Tymczasem podkreślam raz jeszcze, nie na tym polega rewitalizacja. Chodzi w niej przecież o poprawę bytu ludzi, którzy w danej dzielnicy mieszkają od wielu lat – mówi urbanistka.
Jeżeli Dolne Miasto i Biskupia Górka staną się nagle dobrym miejscem do zamieszkania, to „biedni” ludzie stamtąd będą musieli gdzieś się przeprowadzić, a ci z komunalnych, czy socjalnych mieszkań - gdzieś przenieść. Orunia może być dobrym miejscem na taki exodus.
Potrzebnych 70 tysięcy mieszkań
Tym bardziej, na co zwraca uwagę Rembarz, że na Oruni raczej nie ma co spodziewać się analogicznego do Dolnego Miasta scenariusza. Miasto, nie bacząc na sporą aktywność tutejszych społeczników, czy planowaną rewitalizację, postanowiło niemałą część dzielnicy przeznaczyć pod magazyny i zakłady. Czy taka „przemysłowa przestrzeń” to nie wymarzone miejsce, by gdzieś w okolicy dobudować kolejne socjalne mieszkania? - A przecież jest to doskonale skomunikowana dzielnica, posiadająca szeroką bazę społeczną, mająca bogatą historię – przypomina Rembarz.
Kolejne budynki socjalne na Oruni, o czym przekonują agenci nieruchomości, nie ujdą uwadze potencjalnym nabywcom mieszkań. Już teraz Orunia (wraz z Nowym Portem) to adres, który nie wywołuje dobrych skojarzeń i bardzo często jest on już na starcie odrzucany przez klientów agencji nieruchomości.
Dorota Mantey, adiunkt w Zakładzie Geografii Miast i Organizacji Przestrzennej na Wydziale Geografii i Studiów Regionalnych Uniwersytetu Warszawskiego w przygotowanym dla Biura Analiz Sejmowych opracowaniu otwarcie pisze o zagrożeniu tworzenia gett mieszkań społecznych w polskich miastach: „Jedynie małe lub rozproszone lokale społeczne osadzone w lokalnych społecznościach przynoszą wymierne efekty i dają szansę powrotu ludzi wykluczonych do społeczeństwa(...) Praktyka pokazuje, że gminom łatwiej jest wybudować duży blok z mieszkaniami komunalnymi na peryferiach lub w zaniedbanej dzielnicy (bez oszacowania poźniejszych kosztów niwelowania skutków społecznych tego typu decyzji) niż inwestować w mieszkania rozproszone w różnych lokalizacjach.”
Jak pokazują różne badania – w Polsce niedobór mieszkań socjalnych szacowany jest na około 70 tysięcy. Zarówno Mantey, jak i Arkadiusz Borek, prezes Instytutu Gospodarki Nieruchomościami utyskują na sposób przeprowadzenia prywatyzacji mieszkań komunalnych i masową wyprzedaż lokali (teraz miasta niekiedy pozyskują mieszkania socjalne... na wolnym rynku).
A to, że mieszkania socjalne trzeba budować jest spowodowane również dość osobliwym prawem - gmina ma obowiązek wypłacić odszkodowanie osobie z tytułem eksmisji, dla której nie może znaleźć lokalu socjalnego. W niektórych miastach takie odszkodowania idą w setki tysięcy złotych.
Brak debaty, spory problem
W innych państwach w różny sposób próbowano i próbuje się rozwiązać kwestie mieszkań socjalnych i komunalnych.
W Wielkiej Brytanii, gdzie szczególnie mocno stawia się na rozwój prywatnej własności mieszkań, coraz bardziej redukuje się sektor socjalny. Działa tam jednak program „Right to Buy”, gdzie najemca za korzystne warunki może nabyć mieszkanie czynszowe od władz lokalnych.
W Niemczech władze często idą na swoisty układ z prywatnymi inwestorami. Oferują im korzystne warunki (np. tańszą ziemię, udział w części kosztów, dogodny kredyt), w zamian za budowę mieszkań po określonych wcześniej cenach. Trafiają one do lokatorów, wskazanych przez władze. Inwestor (np. na okres kredytowania) zobowiązuje się do pobierania czynszu, którego wysokość ustalona została wcześniej z władzami miasta.
We Francji funkcjonuje Ministerstwo ds. Mieszkalnictwa i Miast, a gminy nie mają bezpośrednich uprawnień budowlano-mieszkalnych. Z kolei w Danii, o czym pisze w swoim opracowaniu Mantey, dla bezdomnych buduje się tanie domki, ale nie więcej niż osiem w jednym miejscu. „Miasta unikają w ten sposób koncentracji biedy” - tłumaczy naukowiec.
Warto pamiętać jednak, że wszystkie te państwa są dużo bogatsze od Polski i póki co stać ich na podwyższony „socjal” dla najuboższych. Polska, biedny kraj, tego luksusu nie ma. Inne są też uwarunkowania prawne. Poza tym jest jeszcze jedna kwestia, związana z mieszkaniami socjalnymi.
- Niech Pan zobaczy, ile w Gdańsku się mówi o drogach rowerowych, transporcie publicznym, czy sieci dróg. A ile dyskutuje się na temat mieszkań socjalnych, czy komunalnych. Taka debata właściwie nie istnieje, a problem jest bardzo ważny. Nie tylko w kontekście Oruni, czy Gdańska – puentuje Rembarz.